Wird eine Immobilie an einen Unternehmer vermietet, so kann der Vermieter grundsätzlich zur Umsatzsteuerpflicht „optieren“ und dem Mieter die Umsatzsteuer in Rechnung stellen.

Die Option ist aber ausgeschlossen, wenn der mietende Unternehmer – was bei Ärzten meist der Fall ist – nur steuerfreie Umsätze erbringt.

Optiert der Vermieter einer Arztpraxis zur Umsatzsteuer und zahlt der Arzt diese Umsatzsteuer, so kann er diese wieder zurückverlangen, wenn nicht ausnahmsweise besondere Vereinbarungen dazu bestehen

Die per Gesetz umsatzsteuerfreie Nutzung des Mietobjektes durch eine Arztpraxis kann lt. einem BFH-Urteil nicht durch Vereinbarungen im Mietvertrag steuerpflichtig gemacht werden. Damit ist die Umsatzsteueroption im Mietvertrag unwirksam. Folglich besteht grundsätzlich ein Rückzahlungsanspruch der Ärzte wegen der ohne Rechtsgrund gezahlten Umsatzsteuerbeträge.

Nur wenn die ergänzende Vertragsauslegung ergäbe, dass die Parteien bei der Vereinbarung der Miethöhe von einer wirksamen Umsatzsteueroption ausgegangen sind, und für den Fall der Unwirksamkeit der Umsatzsteueroption eine höhere Miete vereinbart hätten, wäre dies zulässig.

Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und das Verhältnis zu dem Vermieter nicht mit unnötigen Rechtsstreitigkeiten zu belasten, sollte der Arzt bereits bei der Anbahnung des Mietvertrages auf einer Streichung der Umsatzsteueroptionsklausel im Mietvertrag bestehen.

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Quelle: Mandantennewsletter Ärzte III.Quartal 2015